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La verdad sobre el precio de la vivienda

¿Alquilar o comprar? Esa pregunta ronda por la cabeza del mercado en plena vorágine alcista del precio de la vivienda

El precio de la vivienda es, sin duda, uno de los temas más recurrentes en las conversaciones coloquiales. Curiosamente, es un tema cíclico, acorde a cuando el gobierno de turno opta por arrojar luz, sin conseguirlo, en un mercado tan complicado como importante. No en vano, es uno de los pocos que ha experimentado la gran mayoría de los paradigmas y paradojas económicos con mayor o menor acierto.

La cuestión es, entonces, saber si todo lo que nos cuentan es verdadero. Para ello hablaré en base a mi experiencia en el mercado inmobiliario. Específicamente en el dedicado al alquiler de temporada -de 31 días a 11 meses-.

Hechos o variables que articulan el mercado

Más allá de los dogmas de lo políticamente correcto, la base del mercado inmobiliario se centra, entre otras variables, alrededor de la oferta de viviendas para comprar, la oferta de viviendas para alquilar, la demanda de viviendas, los núcleos de población, la oportunidad y/o cercanía a los centros de trabajo, las conexiones logísticas, el estado del inmueble y de la propia vivienda, la seguridad del vecindario, la percepción del precio, la legislación vigente –LAU y código civil-, las expectativas, las políticas coyunturales y el coste de oportunidad, entre otras muchas.

Caso práctico que afecta al precio de una vivienda

Es decir, de una forma coloquial diríamos que el precio de la vivienda depende de si estamos en el centro de Madrid o en la sierra, y si vamos a alquilar o a comprar -decisión de compra de los agentes- que se ve alterado por el coste de oportunidad de los propietarios, que pueden sacar un mayor rédito con plataformas como AirBnb ante un mercado de trabajo cambiante que no asegura que los inquilinos a largo plazo sean solventes salvo ciertos criterios.

A ello se le suma si dónde vivimos solo se puede acceder en coche o tenemos múltiples opciones de transporte público, está cerca del centro, pero también si nos permite llegar rápido y hasta andando a los núcleos de trabajo. A su vez, una vivienda vieja tendrá menos valor que una reformada y con ascensor -que presentará una mayor oportunidad de negocio para los arrendatarios a la hora de alquilarla a corto plazo-. Pues los turistas ocasionales pueden pagar por adelantado gracias a las facilidades de la economía colaborativa.

Papel de los gobiernos

No saben cómo gestionar estos nuevos negocios, y tampoco inciden de forma eficiente sobre la oferta de vivienda. Ya que ponen trabas jurídicas, corrompen la liberalización del suelo o no actúan por aumentar la seguridad de ciertas partes de la ciudad. Esto genera que haya una tendencia a vivir en determinadas zonas, encareciendo el precio de las mismas y forzando al alza el precio de la vivienda, en especial, cuando a estas zonas menos favorecidas se les priva de atraer ese mercado que podría revalorizar la zona. Tal y como hizo Carmena durante la legislatura.

Y a estos factores se le suma otro externo: un mercado financiero cuyos activos -bolsa, fondos de inversión o planes de pensiones- “seguros” apenas generan rédito. Por lo que un mercado inmobiliario, con una elasticidad muy inelástica -debido a que es algo necesario para la población y no hay otros bienes que lo puedan sustituir-, resulta más interesante como inversión para obtener beneficios superiores al 5%.

El resultado: desequilibrio e incertidumbre para con el coste de oportunidad.

Arrendador (o propietario): ese gran demonizado

Es cierto que algunos propietarios, en contados casos, pueden llegar a lindar con la especulación; pero no siempre es así. Hay que pensar que un propietario puede tener como única fuente de ingresos los alquileres. Eso quiere decir que un alza en el precio de la vivienda, incluyendo los tipos de interés, pueden dañarles su economía mensual.

Hay ocasiones en las que el propietario únicamente aprovecha la tendencia del mercado. Esto quiere decir que si sabe que a su vecino le pagaron “X” por un apartamento que el considera que está peor que el suyo, buscará, al menos, esa cuantía. Mientras haya demanda y compradores, la oferta actuará en consecuencia. Además, ese margen de beneficio que se busca también está influenciado por los gastos inherentes de la vivienda.

Gastos de una vivienda
  • — Seguro (opcional)
  • — Comunidad: a más dotaciones y servicios, más alto será. Varía de los 50 a los 500 euros mensuales. Puede, incluso, ser mayor;
  • — IBI: impuesto que debe soportar el propietario y que se incluye en el alquiler de manera prorrateada mes a mes. Motivo de resolución o desahucio si el que disfruta de la vivienda no paga el impuesto;
  • — Desgaste: todos los activos se deprecian. El suelo, la pintura de las paredes, las puertas, la grifería… Todo se estropea con el uso y con el tiempo exige un cambio. Siquiera los seguros cubren esto cuando algo se daña por el uso;
  • — Otras tasas (como la recogida de basura) si las hay;
  • — Hipoteca (si la hay),
  • — Y variables (suministros y otros).

Sabidos estos gastos, cuando nosotros alquilamos un inmueble, debemos tener en cuenta que el propietario también busca un beneficio que satisfaga el coste de oportunidad de no usarlo él o de tenerlo vacío. Si un arrendador debe vivir de los pisos que alquila, también tiene unas necesidades que atender. Razón por la que ajustará el precio de la vivienda o inmuebles que posee hasta encontrar su equilibrio financiero.

¿Por qué hay pisos vacíos?

Los propietarios buscan que su inquilino pague. Y, como trata con desconocidos, busca garantías ante una ley que actualmente favorece la ‘okupación’, algo contranatura. Esto hace que las barreras de entrada sean mayores ante un mercado de trabajo inestable. Unido al punto anterior, obliga a las rentas más bajas a buscar otras alternativas, así como a ciertos agentes a inclinarse por la compra en vez de por el alquiler.

Es cierto que encontramos otras situaciones menos habituales. Y se trata de propietarios que disponen un precio mínimo por diversos motivos. Esto influye en el mercado en que se encuentra a nivel local de la manera en que ya hemos hablado. El riesgo que corren es que ese piso no se use.

Ahora, igual que no se puede obligar a nadie a que haga ciertas cosas con sus pertenencias, ocurre lo mismo con los inmuebles. Tengan uno, o varios, los propietarios los obtienen por el fruto de su trabajo.

Precios máximos

Tanto un precio mínimo como uno máximo -colocado bajo el precio del equilibrio- genera distorsión en el mercado. Es decir, altera nuestra percepción del precio y nos conduce a una compra que tal vez no sea la mejor para todos. El resultado, se genera una ineficiencia en el mercado, lo que genera una disminución de la oferta – al no resultar atractivo para ciertos propietarios- y un alza de la demanda. Este alza llevaría a gente que opta por comprar a alquilar, lo que provocará una percepción de escasez en la que el primero que llegue, se quedará con el bien, o vivienda, en cuestión.

De esta manera, expulsaría a la gente hacia la compra de la vivienda o a no entrar en el mercado. Y si nos vamos al extremo, llegaríamos al racionamiento o imposición de leyes que obliguen a los propietarios a disponer los pisos en el mercado pese aunque les suponga perder dinero. Situación que a su vez haría que el mercado mire hacia otro lado, pero con el temor de una inseguridad legislativa que acabaría por conformar un mercado negro -en España lo conocimos como estraperlo- y la pérdida de recaudación por parte del Estado; pero no eliminaría esa parte especuladora de los precios.

La congelación de rentas de alquiler y las subvenciones, algo que ya vimos en España, fue un claro ejemplo de medidas que llevaron a que el mercado estallara. Y todo esto, sin incluir a los bancos y su más que cuestionable moral y actuación.

Conclusión

El mercado inmobiliario es, en sí mismo, un sistema complejo. Una red de variables interconectadas de múltiples maneras que a más control y medidas reguladoras albergue, peor funcionará y más notaremos aquello que tratamos de ‘corregir’. Lo mejor es, entonces, una alternativa a imagen y semejanza del milagro económico alemán, en el que liberalizaron los precios y Alemania se recuperó del desastre de la guerra. 

Juan Pedro de Frutos
Periodista digital en Madrid

 

 

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